Пустота на этажах: рынок офисной недвижимости упал на дно

УКРАИНА. Столичный рынок офисной недвижимости упал на дно.

Из-за экономических трудностей арендаторов объемы пустующих площадей уже вдвое превышают аналогичные показатели в Праге, Варшаве и Москве. Заполняют новые офисы теперь преимущественно IT-компании — они включены в глобальную экономику.

С террасы своего офиса в бизнес-центре Horizon Park, расположенном на одном из самых высоких киевских холмов, Роман Хмиль, операционный директор аут-сорсинговой IT-компании Ciklum, указывает Корреспонденту на другой офисный “карандаш”. В это здание — новый бизнес-центр Гулливер, тоже в центре столицы, — Ciklum готовится перевозить вещи.

Уже в ноябре половина из 2.300 сотрудников компании будут работать в Гулливере, который называют самым высоким офисным небоскребом страны. Ciklum арендовал там 7 тыс. кв. м с возможностью расширения до 15 тыс. в ближайшие три года.

IT-компания планирует будущее согласно своим аппетитам: ее оборот вырос с $ 50 млн в 2011 году до прогнозируемых $ 110 млн в нынешнем, причем в ближайшие несколько лет Ciklum намеревается набирать в штат до 1.000 сотрудников ежегодно.

По итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевских офисов снизилась на 20 %.

Пример Ciklum, стремительно “перерастающего” обжитые помещения, неуникален. По данным украинского представительства консалтинговой компании Colliers International, предоставляющей услуги в сфере коммерческой недвижимости, в прошлом году на IT-сектор пришлось 35% спроса на новые офисы — на 14 % больше, чем годом ранее. А за первое полугодие 2013-го три крупнейшие сделки на рынке недвижимости оформили IT-компании во главе с Ciklum.

Активное развитие в Украине этой отрасли, которая, по оценкам Кабмина, к 2015 году будет обеспечивать до 10 % ВВП, дает возможность ее участникам менять офисы как перчатки.

Впрочем, подобный размах могут позволить себе еще разве что фармацевты, энергетики и представители агросектора, в то время как большинство украинских предприятий из-за тотального экономического пессимизма лишь туже затягивают пояса.

Так, агентство недвижимости Real Druzi несколько месяцев назад переселилось в небольшой офисный центр в Соломенском районе, хотя до того занимало в столице четыре отдельных помещения, включая офис в самом центре — возле Золотых ворот. Переезд позволил компании сократить арендные расходы.

По вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против 12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) и Братиславу (14,3%).

Многие не решаются и на такое: по итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевских офисов снизилась на 20 %, подсчитали в Colliers International. При этом предложение выросло на 155 тыс. кв. м, или на 12 %: в частности, в строй вошли расположенные в сердце города огромные бизнес-центры 101 Tower и Торонто. Ожидается, что в 2013 году в столице будет сдано неменьшее количество метров.

Все это заметно увеличивает процент пустующих офисов, особенно класса А. Если в 2010 году на киевском рынке было 17% вакантных помещений, то сейчас их более 25 %, а по итогам года цифра может достичь 29%, отмечают аналитики консалтинговой компании CBRE в Украине, специализирующейся в сфере коммерческой недвижимости. Рынок же находится в равновесии, когда доля свободных офисов не превышает 10%.

Таким образом, по вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против 12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) и Братиславу (14,3%).

Время арендатора
Сегодня именно IT-сектор легче других решает наболевший “квартирный вопрос”: компании активно расширяются, меняют устаревшие площади на более современные. Расти отрасли помогают обилие зарубежных заказов и относительно высокая доходность, поясняет Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

Хотя активность на офисном рынке проявляют и фармацевтические, аграрные, крупные международные компании, гиганты металлургии и энергетики, а также ведущие игроки телекоммуникационного и FMCG-рынка.

Так, среди заметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни 101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант ДТЭК (5,4 тыс. м) и украинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim (1,4 тыс. м). Главное представительство сети Watsons переехало в новый бизнес-центр Форум Виктория Парк (1,6 тыс.), открывший двери в районе ул. Васильковской, а аграрная компания Monsanto готовится обживать 1,1 тыс. кв. м в бизнесцентре Сенатор, первой офисной высотке класса А+, расположенной в районе станции метро Кловская.

Среди заметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни 101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант ДТЭК (5,4 тыс. м), украинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim (1,4 тыс. м) и компания, специализирующаяся на производстве чугунных сковородок и кухонных аксессуаров.

Однако большинство компаний, признают специалисты, заняли выжидательную позицию и не спешат развивать бизнес, а значит, и расширять офисы. К тому же на рынке практически нет новых игроков — активных клиентоварендаторов в докризисные годы, напоминает Ткаленко.

“Офисный рынок — самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный, чем жилье и торговая недвижимость”, — подтверждает Владимир Трибрат, партнер международной инвестиционно-брокерской компании Billion Estate. Экономическая неопределенность не позволяет бизнесу строить планы на будущее, поясняет эксперт.

Особенно осторожны те, чья прибыль зависит от платежеспособности клиентов. Компания Ideal&K, крупный производитель и импортер посуды для покупателей со средним уровнем дохода, уже около восьми лет обитает в обычной пятиэтажке на окраине столицы, рядом с Кольцевой дорогой.

Главным недостатком офиса Анастасия Кондрикова, коммерческий директор и руководитель проектов Ideal&K, считает даже не расположение, а состояние старого здания: коммунальные проблемы и ремонты стали привычным делом для его обитателей. Переехать в новое помещение компании мешает неминуемый рост расходов на аренду, который отразится на цене продукции (сейчас Ideal&K владеет одним из двух этажей своего офиса). А этого она позволить себе не может.

“Кризис всех немножко подкосил, это факт, — признает Кондрикова. — Сейчас нет таких легких денег, которые зарабатывались пару лет назад, поэтому все [включая покупателей] считают каждую копейку”.

Офисный рынок — самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный, чем жилье и торговая недвижимость

Для тех же компаний, которые все-таки решаются подыскать новое помещение, камнем преткновения становятся не столько арендные ставки или операционные расходы на офис, сколько стоимость переезда в него. Речь идет о капитальных затратах на ремонт, отделку и оснащение — нынче они составляют в среднем $ 200-300 за 1 кв. м.

На фоне роста пустующих помещений девелоперам приходится идти навстречу компаниям. Крупные клиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительных скидок, компенсирующих “переездные” расходы, рассказывает Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE в Украине. По его словам, эти схемы вошли в практику в последние два-три года.

“Не бывает такого сегодня, чтобы он [арендодатель] не дал какую-то льготу или затрату от себя, не бросил, как жертвоприношение, в эту сделку”, — подчеркивает эксперт.

Правда, подобные скидки покрыты коммерческой тайной, от чего номинальная стоимость аренды киевских офисов замерла на месте. Так, наем офисов класса А в центральном деловом районе Киева, по данным CBRE, стоил $ 25-42 за 1 кв. м полтора года назад и $ 25-40 сейчас, а класса В — в зависимости от расположения, $ 12-35 и $ 12-29 соответственно.

Однако девелоперы как никогда заинтересованы инвестировать в своих якорных арендаторов, чтобы вдохнуть жизнь в пустующие новострои, считает Цуркан. Поэтому солидным клиентам аренда обходится на класс ниже заявленных цен, то есть около $ 20-30 за 1 кв. м для тех же офисов класса А.

Крупные клиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительных скидок, компенсирующих “переездные” расходы.

По словам участников рынка, как раз на льготных условиях были оформлены, к примеру, сделка Гулливера с Ciklum, а также контракт производителя электроники Samsung c бизнес-центром 101 Tower. Там корейский гигант в прошлом году снял рекордные для Украины 19 тыс. кв. м.

“Сейчас хорошее время заключать долгосрочные контракты [на аренду], потому что цены очень приемлемые и адекватные”, — признает, со своей стороны, Хмиль.

Именно поэтому решилась на переезд и компания Миратех, которая активно обживает два этажа в новом бизнес-центре Премиум. Офисный новострой класса В+ обосновался в Соломенском районе столицы, недалеко от станции метро Берестейская. Миратех, патриарх украинского IT-рынка, переехал сюда с окраины города — из стен Института кибернетики, в недрах которого и был основан еще в 1989 году.

Особенно стремительно компания, недавно вошедшая в сотню лучших аутсорсинг-провайдеров планеты, росла в последние шесть лет: ее валовый доход увеличивался в среднем на 30 % ежегодно, а штат с 2007-го вырос втрое, до 600 человек. Поэтому необходимость переезда назрела давно — Миратех подыскивал новый офис пять лет, рассказывает Марина Панасюк, вице-президент компании, отвечающий за HR и сервисные службы.

В этот же бизнес-центр, по информации Корреспондента, скоро заселятся еще две малоизвестные IT-компании, чей штат пока не превышает 150 человек. Одна из них арендовала 7 тыс. кв. м, а вторая выкупила чуть большую площадь.

Лишняя роскошь
Хотя в Киеве растет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни — дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуются наивысшим спросом. Именно таких офисов в столице больше всего — примерно две трети, но все еще недостаточно.

В то же время, по данным Colliers International, в 2012 году заметно выросла доля класса А — с 14% до 19%, что стало рекордом с 2007-го. Через год рекорд может обновиться: в эксплуатацию введут бизнес-центры IQ и Сенатор (оба — класс А) с общей площадью офисов около 80 тыс. кв. м. Это почти половина помещений, планируемых к открытию в 2013-м.

Сегодня многие из таких люксовых площадей снимают арендаторы, которым подобный размах не присущ, к примеру те же IT-компании, включая Ciklum.

Хотя в Киеве растет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни — дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуются наивысшим спросом

“Класс А для нас — это лишняя роскошь, потому что там должны сидеть юридические фирмы, представительские офисы”, — признает Хмиль. Однако, по его словам, в Киеве не нашлось альтернативы классом ниже, тем более “на вырост”. Ciklum использует огромное количество компьютеров и потому не может жить без мощного кондиционирования. А с этим у компании возникали проблемы даже в офисах класса А.

Правда, одни айтишники рынок не вытянут, единодушны эксперты. Жизнь в новых бизнесцентрах Киева будет зависеть и от готовности их владельцев идти навстречу арендаторам, подчеркивает Цуркан. По его словам, на рынке все еще царит местная, а не международная психология арендодателей. Они со скрипом идут на стратегические уступки, не желая забывать о докризисных ценах на офисы, с расчетом на которые и начинали строиться сегодняшние бизнес-башни.

Впрочем, считают эксперты, рынок достиг своего дна и прогнозировать дальнейший обвал арендных ставок нет причин.

“У нас нет задела и какого-то крупного строительства на 2015-2016 годы, — напоминает Ткаленко. — Поэтому те площади, которые вышли сейчас и ударили по арендным ставкам, будут потихоньку потребляться”.

Тем более что у киевского рынка бизнес-недвижимости очень большой потенциал роста. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, украинская столица отстает от соседей по площади офисов на душу населения — 0,53 кв. м в Киеве против 2 кв. м в Варшаве и Праге.

Трибрат называет главное условие, при котором этот разрыв может быть сокращен: “Нужно, чтобы экономика Украины заработала и начала расти, компании стали нанимать на работу людей и строить долгосрочные планы”.

Мета

admin Офисы 31 июля 2013
Пустота на этажах: рынок офисной недвижимости упал на дно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *