О славном прошлом доходных домах в дореволюционной России качестве объектов недвижимости многие наслышаны. Многие уверены в их перспективности в будущем. Однако, в настоящем девелоперов волнует их низкая доходность, что не прибавляет энтузиазма в этом вопросе.
Всем известны основные критерии счастливой жизни, скорее даже ее образ – семья, дом, карьера. Дом при этом должен быть собственным и желательно загородным, семья – большой и крепкой, а карьера успешной. Однако, ,чем ближе к столице, тем сложнее осуществить эти планы, по крайней мере, что касается собственного дома. Многие троят карьеру в чужом городе и собираются вернуться домой, кто-то не готов тратить деньги на приобретение своего жилья или ему не позволяют финансы. Часто вместе с карьерой появляется и семья, но собственного дома как не было, так и нет. Если посмотреть на литературу и историю, то множество вымышленных и реально живущих людей предпочитали не покупать, а снимать жилье. Пример тому Д’Артаньян, переехавший их Гаскони в Париж, который жил у трактирщика Бонасье, Шерлок Холмс снимал квартиру вместе с другом и напарником Уотсоном. Заметные люди Санкт-Петербурга снимали квартиры в 5 комнат. Значит, раньше отношение к аренде было проще, но и жить в этом плане было проще по ряду причин. Потребность в собственном жилье, хоть и временную, обеспечивала разработанная система арендного жилья: были гостиницы, постоялые дворы, трактиры, а позже – доходные дома, предназначенные для аренды. В ту пору он давал очень хороший доход рантье.
Возникающие ассоциации перекликаются с образами Петербурга – тогдашней финансовой, промышленной и культурной столицы. Это привлекало на рынок труда массу рабочих, как простых работяг, так и квалифицированных рабочих. Время и место изменилось, финансовый центр тяжести переместился в Москву, однако доходных домов почти не встречается в современности.
ASG недавно представили новый тип арендного жилья – двухэтажные коттеджи недалеко от Москвы. Это первые признаки возвращения и развития доходной недвижимости. Сегодня самый популярный образ арендодателя – аматор: хозяин квартиры, который сдает ее в аренду на долгий срок, у которого своя ценовая политика, правила игры, представления о взаимной ответственности. Как правило такие хозяева не спешат работать с договорами, поэтому рынок арендной недвижимости как айсберг – большая часть его под водой и не видна. Бытовых и финансовых рисков в данной ситуации избежать непросто. А истории арендодателя нет нигде, что развязывает ему руки. Как правило, чем выше сегмент, чем придирчивее арендодатель. В сегменте бизнес-класса начинают появляться первые прообразы доходных домов. Однако, доходные дома эконом-класса, ориентированные на основную массу людей реализуются только на бумаге. Первое, что отпугивает всех – низкая доходность и слишком много возни: строительство, продажа, новое строительство, надеяться на окупаемость доходного дома. Это связано с необходимостью его содержать, ремонтировать. Нормы доходности в этом секторе по оценкам экспертов редко превышает 10%, в целом держится на уровне 7%. Проблема доходного жилья – вопрос социальный и именно государство, по крайней мере, за границей, занимается его проблемами. Правда Минобороны заявило о поддержке таких проектов, но условиях неизвестны, а в одиночку этот рынок не взять.
